Wer baut, der will Sicherheiten. Darauf hat er ein Recht, vorausgesetzt, er vereinbart die Sicherheit vorher im Vertrag. „Entgegen landläufiger Auffassung gibt es keine grundsätzliche gesetzliche Verpflichtung zur Stellung von Sicherheiten zu Gunsten von Bauherren“, erläutert Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. „Solche Sicherheiten müssen immer ausdrücklich zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer vereinbart werden – und zwar bei Vertragsabschluss.“
Alle Auftraggeber, gleich ob es sich um Kommunen, Firmen, Großinvestoren oder private Bauherren von Einfamilienhäusern handelt, können eine Bürgschaft oder andere Sicherheitsleistungen fordern. „Am häufigsten werden Bürgschaften vereinbart. Sie sind das wichtigste Sicherungsinstrument“, erklärt die Anwältin für Bau- und Architektenrecht. „Auch der so genannte Sicherheitseinbehalt ist üblich. Wird ein Sicherheitseinbehalt vereinbart, muss der Auftragnehmer die einbehaltene Summe auf einem separaten Sperrkonto bei einer Bank deponieren.“
Außerdem muss ganz klar geregelt werden, zu welchem Zweck die Sicherheit gegeben wird, in welcher Art und Höhe sie geleistet wird. „Wir müssen hier zum Beispiel unterscheiden zwischen Sicherheiten, die als Vertragserfüllungsbürgschaft hinterlegt werden oder als Gewährleistungsbürgschaft“, verdeutlicht Baujuristin Jakobs. Vertragserfüllungsbürgschaften spielen im Bauwesen eine wichtige Rolle. Sie sichern den Bauherrn ab, falls das Bauunternehmen Insolvenz anmelden muss, oder wenn der Unternehmer vertraglich vereinbarte Bauleistungen schuldig bleibt. Vertragserfüllungssicherheiten müssen in jedem Fall individuell vereinbart werden und liegen am Bau in der Regel zwischen fünf und 20 Prozent des Auftragswertes (einschließlich Mehrwertsteuer). Bei einer Gewährleistungsbürgschaft steht der Bürge für die Kosten ein, die bei der Beseitigung von innerhalb der Gewährleistungsfrist auftretenden Mängeln entstehen, falls der Bauunternehmer dann insolvent ist. Die Gewährleistungsfristen betragen, je nach Bauvertrag zwischen vier und fünf Jahren.
„Wer eine Bürgschaft vereinbart, der sollte auf verschiedene Dinge achten“, mahnt Helena Jakobs zur Vorsicht. Eine Bürgschaft muss grundsätzlich selbstschuldnerisch, bedingungsfrei, unbefristet und ohne Widerrufsmöglichkeit für den Bürgen ausgestellt sein. „Außerdem sollten Bauherren besonders auf die Qualität des Bürgen achten. Stellt beispielsweise bei einer Firma ein Tochterunternehmen die Garantie, dann ist das meistens nicht viel wert. In Deutschland sind lediglich zum Geschäftsbetrieb befugte Kreditinstitute oder Kreditversicherer als taugliche Bürgen anerkannt.“ Das sind die normalen deutschen Groß- und Volksbanken sowie die Sparkassen.
Als Gerichtsstand, so rät die Baujuristin, sollte der Sitz des Auftraggebers bestimmt werden. „Außerdem muss die Bürgschaft die Regelung enthalten, dass auf Einreden der Anfechtbarkeit, der Aufrechenbarkeit sowie der Vorausklage gemäß §§ 770, 771 BGB verzichtet wird“, erläutert die Baurechtlerin. „Und zwingend notwendig ist die Formulierung, dass der Verzicht auf die Einrede der Aufrechenbarkeit nicht für unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Gegenforderungen des Hauptschuldners gilt. Fehlt dieser Passus, kann jeder Bürge Einwendungen erheben. Die Bürgschaft ist damit im Prinzip nichts wert.“ Außerdem sollte sich der Auftraggeber die Bürgschaftsurkunde unbedingt im Original aushändigen lassen und bei der Übergabe prüfen, ob die genannten Voraussetzungen für eine wirksame Bürgschaft auch tatsächlich erfüllt sind.
„Wer es versäumt, die Sicherheit in den Bauvertrag zu schreiben, der hat hinterher einen schweren Stand“, weiß die Rechtsanwältin aus Erfahrung. Baufachanwälte raten Bauherren, grundsätzlich immer vor Vertragsabschluss zu prüfen, ob ihr Vertrag überhaupt die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung enthält. Eine im Bauvertrag nicht ausdrücklich festgeschriebene Sicherheitsleistung kann nachträglich kaum noch vereinbart werden.
Nach Ablauf der Gewährleistungsfrist sollte der Bauunternehmer daran denken, den Sicherheitseinbehalt oder die Bürgschaft vom Bauherrn einzufordern. Dieser muss sie ihm auch umgehend auszahlen beziehungsweise die Bürgschaftsurkunde zurückgeben – sofern der Bauunternehmer seinen vertraglichen Pflichten nachgekommen ist, den Bau fertig gestellt sowie alle in der Gewährleistungsfrist aufgetretenen Mängel beseitigt hat.
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„Architekten sollten es mit dem Urheberrecht nicht übertreiben“, rät Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. „Vielen ist gar nicht bewusst, dass mit dem Urheberrecht eine massive Beschränkung des Eigentümers verbunden ist. Dieser darf nämlich nicht mehr über sein Haus nach Belieben verfügen, und zwar bis zu 70 Jahre nach dem Tod des Urhebers.“ Wegen dieser Auswirkungen auf das Eigentumsrecht wird ein Urheberrecht an Bauwerken auch nur ganz ausnahmsweise angenommen. Ein Urteil des Frankfurter Landgerichts (Aktenzeichen 2-03 O 295/09.) bestätigt ihre Einschätzung.
In jüngster Zeit streiten Planer und deren Erben spektakulär um Urheberrechte, beispielsweise am neuen Berliner Hauptbahnhof oder auch beim Umbau der einstigen Frankfurter Großmarkthalle zur Europäischen Zentralbank; im zweiten Fall redet auch noch der Denkmalschutz mit. „Das sind aber außergewöhnliche Großbauten von internationalem Rang, bei denen man Urheberrechte durchaus annehmen kann. Ganz anders verhält es sich bei normalen Wohn- und Geschäftshäusern“, erklärt Alexander Jakobs. „Damit ein Urheberrecht tatsächlich in Betracht kommt, bedarf es außergewöhnlicher Ideen. Gute Gestaltung allein reicht nicht aus.“
Der Trend zur allgemeinen Reklamierung des Urheberrechts verunsichert nicht nur potenzielle Bauherren, die sich gar nicht erst auf Vertragsabschlüsse mit selbstbewussten Planern einlassen, die bereits im Entwurfsstadium auf ihr Urheberrecht pochen, sondern es beunruhigt auch Besitzer älterer, schöner Immobilien. Sie möchten eventuell umbauen, aufstocken, die Fassaden dämmen, Solarmodule aufs Dach montieren, werden aber vom ehemaligen Planer gestoppt, der auf sein Urheberrecht pocht und die „Verunstaltung“ seines Werks verhindern will.
„Hausbesitzer sollten keine Angst vor dem Urheberrecht haben“, appelliert Baujurist Jakobs. „Um ein solches Recht durchzusetzen, müssen die Planer die Einzigartigkeit ihres Werks belegen können. Das ist aber bei den meisten Bauten nicht möglich. Sie sind zeitgemäß gestaltet, sie mögen auch schön sein, funktional und gut durchdacht und haben vielleicht sogar einmal eine der inzwischen gar nicht mehr so seltenen, regionalen Auszeichnungen bekommen, solange sie nicht einzigartig sind, genießen sie keinen Schutz.“
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Private Bauherren haben das Recht auf Sicherheitsleistungen. Schließen Sie einen Werkvertrag über Bau- oder Umbau eines Hauses oder einer Eigentumswohnung mit Zahlungsplan ab, muss der Bauunternehmer ihnen eine Sicherheitsleistung in Höhe von fünf Prozent der Auftragssumme oder eine Bürgschaft einräumen. Darauf weist die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg hin. Wie aber steht es mit der Sicherheit für die Baufirmen? Wer garantiert ihnen, dass der Auftraggeber nach Fertigstellung des Werks auch zahlt? Stehen ihnen auch Sicherheiten zu? Und wann bekommen sie Sicherheiten und Bürgschaften zurück?
Die Rechtsanwalt Alexander Jakobs empfiehlt Baufirmen wie auch Bauträgern, diese Fragen im eigenen Interesse im Vorfeld sorgfältig zu prüfen und entsprechende Regelungen möglichst individuell vertraglich zu vereinbaren. „Es ist nämlich ein Unterschied, ob der private Bauherr ein Haus oder eine Handwerkerleistung bei der Baufirma bestellt, oder ob die Baufirma als Subunternehmer auftritt“, erläutert Alexander Jakobs, Mitglied der ARGE Baurecht. „Wird ein Bauunternehmer beispielsweise als Subunternehmer für andere Unternehmer tätig, so kann er gesetzliche Sicherheit nach § 648 a BGB fordern. Wird der Bauunternehmer vom privaten Bauherren beauftragt, muss wiederum er eine gesetzliche Sicherheit für den Bauherren stellen (gemäß § 632 a Abs. 3 BGB).
„Alle Sicherheiten haben nur ein Ziel“, erklärt der Baujurist: „Sie sollen die vollständige, vertragsgemäße, rechtzeitige und ohne wesentliche Mängel hergestellte Werkleistung garantieren.“ Wird der Unternehmer beispielsweise mit dem Bau eines schlüsselfertigen Hauses beauftragt, hat der private Bauherr das Recht auf einen Sicherheitseinbehalt in Höhe von fünf Prozent der Auftragssumme oder eine Bürgschaft. „Während bei der Bürgschaft der Bauherr darauf achten muss, dass die Bürgschaft im Fall der Insolvenz des Bauunternehmers auch wirklich etwas wert ist, muss der Bauunternehmer beim Sicherheitseinbehalt seinerseits daran denken, dass er die einbehaltene Summe zum Schluss auch wirklich bekommt“, mahnt der Baurechtler. Denn der Gesetzgeber hat zwar das Recht auf die Sicherheitsleistung geregelt, aber nicht, in welcher Form das einbehaltene Geld vom privaten Bauherrn angelegt oder aufbewahrt werden muss. „Ein Sperrkonto ist empfehlenswert, damit der Bauunternehmer sein Geld zum Schluss auch bekommt, falls der Bauherr nach dem Einzug nicht mehr liquide ist.“
Die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg rät Baufirmen, immer schriftlich zu regeln, welche Sicherheiten der Unternehmer stellt, und wie der Bauherr damit umgeht. Entscheiden sich die Vertragspartner für eine Bürgschaft, muss der Unternehmer auch die Kosten für die Stellung der Bürgschaft übernehmen. Dies hat der Gesetzgeber zum Schutz der privaten Bauherren als Verbraucher so geregelt. Die Kosten für die Stellung der Sicherheitsleistung können ins Angebot einkalkuliert werden.
Jede Bürgschaft sollte nach der abnahmereifen Herstellung des Werks zurückgegeben, jede Sicherheitsleistung ausbezahlt werden. „Bauhandwerker oder Bauträger sollten auch alle diese Modalitäten in jedem Fall vorab schriftlich vereinbaren, damit sie nach erbrachter Leistung auch wirklich das gesamte, ihnen zustehende Geld bekommen.“
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Für Verunsicherung unter Fertighauskäufern sorgte ein Urteil des Bundesgerichtshofs (AZ: VII ZR 165/09). Der BGH hat entschieden: Fertighausanbieter dürfen von ihren Kunden vor Baubeginn eine Bankbürgschaft über den endgültigen Kaufpreis verlangen, soweit dies im Bauvertrag geregelt ist. Darauf weist die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg hin.
Der BGH bestätigte mit seinem Urteil die Praxis eines Fertighausherstellers, der in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine 100-prozentige Zahlungsbürgschaft von seinen Bauherren verlangte. Nach der strittigen Klausel müssen die Kunden spätestens acht Wochen vor dem vorgesehenen Baubeginn eine unbefristete, selbstschuldnerische Bürgschaft eines Kreditinstituts in Höhe der geschuldeten Gesamtvergütung zur Absicherung aller sich aus dem Vertrag ergebenden Zahlungsverpflichtungen des Bauherrn vorlegen. Auch die zusätzlichen Kosten, die für die Stellung der Bürgschaft anfallen, sind nach dem BGH-Urteil dem Kunden zumutbar, und zwar, weil sie angesichts der Kaufsumme für das gesamte Haus kaum ins Gewicht fallen.
Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg rät privaten Bauherren, die ein Fertighaus kaufen möchten, unbedingt zu verhandeln. „Der BGH hat mit seinem Urteil zwar die Rechtmäßigkeit der Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines einzelnen Fertighausherstellers bestätigt, aber das bedeutet nicht, dass nun alle Fertighauskäufer automatisch den vollen Kaufpreis als Sicherheit hinterlegen müssen.“ Der Fertighauskäufer sollte versuchen, die Höhe der Bürgschaft oder Sicherheit auf 50 Prozent der Kaufsumme zu halbieren oder sie zumindest deutlich zu reduzieren. „Die Vertragspartner haben hier völlige Verhandlungsfreiheit“, erinnert Helena Jakobs.
Alternativ zur Zahlungsbürgschaft können Fertighaushersteller von ihren Vertragspartnern, den privaten Bauherren, zur Sicherung ihrer Forderungen auch die Einräumung einer Sicherungshypothek in das Baugrundstück (nach § 648 Abs. 1 BGB) verlangen – also die Eintragung ins Grundbuch.
Der BGH begründete sein Urteil vom 27. Mai 2010 mit den enormen finanziellen Vorleistungen des Fertighausunternehmers. Im Gegensatz zum Bauen Stein auf Stein müssen Fertighaushersteller mit hohen Summen in Vorlage gehen und können die Produktion eines einmal begonnenen Hauses in ihren Werkshallen auch nicht unterbrechen oder der Zahlungsfähigkeit eines Bauherren anpassen. Sie müssen deshalb sicher sein, dass sie nach dem Aufbau des Hauses die Gesamtsumme auch bekommen. Im Übrigen muss die Zahlungsbürgschaft nicht nur den Grundpreis des Gebäudes decken, sondern den Gesamtpreis einschließlich aller Mehr- (und natürlich auch Minder-)kosten durch Sonderwünsche.
Die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte rät allen Bauherren, die sich mit dem Kauf eines Fertighauses befassen, frühzeitig die Vertragsbedingungen der Hersteller zu prüfen. Dabei sollten auch die Kündigungsfristen beachtet werden: Im vom BGH entschiedenen Fall hat der Fertighaushersteller das Recht, den Vertrag zu kündigen, wenn die Bürgschaft des Bauherrn nicht spätestens acht Wochen vor Baubeginn vorliegt. Wer hier also schludert, der bekommt die Kündigung und steht dann erst einmal wieder mit leerem Grundstück da. Das zieht Ärger nach sich, beispielsweise, wenn die Wohnung schon gekündigt und der Umzugsurlaub eingereicht sind. Rechtsanwältin Jakobs empfiehlt des weiteren, sich rechtzeitig um die Finanzierung zu kümmern und eine Bank oder Versicherung zu suchen, die die Bürgschaft übernimmt.
„Bauherren sollten nicht vergessen, im Vertrag auch die Rückgabe der Bürgschaftsurkunde zu regeln“, erinnert Helena Jakobs. „Ist das Haus bezahlt, muss der Fertighaushersteller dem Käufer die Bürgschaftsurkunde zurückgeben. Je früher desto besser, denn solange die Bürgschaft läuft, kostet sie den Bauherren Geld.“
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WARBURG – Der Winter steht vor der Tür. Wenn er so kalt wird, wie der vergangene, könnte schlechtes Wetter wieder für Verzögerungen auf deutschen Baustellen sorgen. Dann heißt es wie so oft: Wer zahlt für die verlängerte Bauzeit durch Frost und Witterung? Die Frage birgt Konfliktpotenzial, denn nicht alle Bauzeitverzögerungen sind wirklich gerechtfertigt, betont Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg.
Das Problem Witterung und Bauzeit regelt die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleis-tungen (VOB/B in § 6 Abs. 2 Nr. 2). Demnach gelten Wetterbedingungen, mit denen unter normalen Umständen gerechnet werden muss, nicht als Behinderung. Der Bauunternehmer hat also auch bei relativ schlechtem Wetter noch keinen Anspruch auf eine Verlängerung der Bauzeit. Er muss den Bau trotz Schnee und Eis fristgerecht fertig stellen. Die VOB/B erlaubt allerdings Ausnahmen von dieser Regelung, unter anderem bei „höherer Gewalt“ und „unabwendbaren Umständen“. Extrem schlechtes Wetter zählt dazu.
Was aber ist schlechtes Wetter? Ab wann darf sich der Bauunternehmer auf das sprich-wörtliche „Schlechtwetter“ berufen? Der Bundesgerichtshof hat dazu bereits 1973 ein Urteil gefällt (BGH, Urteil vom 12.07.1973 – VII ZR 196/72). Dabei haben die Richter genaue Vorgaben gemacht. Als besonderes Witterungsereignis gilt beispielsweise eine tägliche Niederschlagsmenge von 64 Millimeter pro Quadratmeter, wenn die maximale durchschnittliche Niederschlagsmenge bei 40 bis 50 Millimeter pro Quadratmeter am Tag liegt. Auch lang anhaltende ungewöhnliche Kältewellen im Winter zählen zu diesen besonderen Witterungsereignissen. Die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte erinnert an typische Beispiele, wie den Winter 1978/79 in Norddeutschland, auch der ungewöhnlich starke Eisregen 1978 zählt dazu oder der strenge Winter 1995/96.
Rechtsanwalt Jakobs bringt es auf den Punkt: Wenn die Bundeswehr auf den Dächern steht, um der Schneemassen Herr zu werden, dann ist von einem besonderen Wetterereignis auszugehen. In solch einem Fall verlängert sich die Bauzeit. Der Bauunternehmer muss den Bauherrn unverzüglich und schriftlich darüber informieren, wenn er wegen der Witterung nicht weiter arbeiten kann. Und er muss die Arbeiten unverzüglich fortsetzen, sobald es das Wetter wieder zulässt.
Insgesamt allerdings, so Rechtsanwalt Jakobs, sind solche besonderen Witterungsereignisse eher die Ausnahme. Als Beurteilungsgrundlage ziehen Rechtsexperten in der Regel die Mittelwerte des Wetterdienstes heran und zwar über einen Zeitraum von zehn Jahren. Weil gerade das Wetter immer wieder zu Auseinandersetzungen zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer führt, rät die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte allen am Bau Beteiligten, die Regelung nicht der VOB/B zu überlassen, sondern rechtzeitig im Vertrag detaillierte Regelungen festzuschreiben. Das gilt auch für den kommenden Winter.
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Winterwetter führt oft zu Verzögerungen auf den Baustellen. Je eisiger der Frost, umso eher kommt der Baubetrieb zum Erliegen. Das wird auch in den kommenden Wochen wieder zu Ärger führen zwischen Auftraggebern und Auftragnehmern, zwischen Bauherren und Firmen.
Schlechtwetter ist ein häufiger Streitpunkt, so die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Schlechtes Wetter kann in der Tat zu Bauzeitverlängerungen führen. Deshalb sind Bauzeitverlängerungen auch in der Vergabeordnung für Bauleistungen Teil B, kurz VOB/B, geregelt. Paragraph 6 Abs. 2 Nummer 2 VOB/B klärt, wie Ausführungsfristen verlängert werden, wenn der Bauunternehmer wegen der Witterungseinflüsse nicht arbeiten kann.
Mit der Begründung „Schlechtwetter“ versuchen Bauunternehmen allerdings mitunter die Bauzeit künstlich zu verlängern und mehr Zeit herauszuschinden. Das funktioniert aber nur, wenn die widrigen Witterungseinflüsse zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses unvorhersehbar waren. Beginnt beispielweise der Bauunternehmer im Winter mit den Erdarbeiten, so muss er mit Bodenforst rechnen und mögliche Verzögerungen von vornherein einplanen. Zusätzlicher Aufschub wird ihm deshalb auch nicht eingeräumt.
Anders sieht die Rechtslage aus, wenn der Bau vertragsgemäß im Sommer beginnen soll, sich dann aber, etwa wegen des unvorhersehbaren Widerspruchs eines Nachbarn, bis in den Januar hinein verzögert. Mit den dann herrschenden Witterungseinflüssen konnte die Firma im Sommer nicht rechnen. Deshalb greift in diesem Fall die betreffende Regelung der VOB/B. Zumindest theoretisch, manchmal kommt es aber doch zu Diskussionen über diesen Punkt. Wenn möglich, so empfiehlt Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg, sollten solche Streitigkeiten dann außergerichtlich beigelegt werden. Erfahrene Baurechtsanwälte helfen dabei.
Die Regelung der VOB/B, so Rechtsanwältin Jakobs, ist allerdings nicht generell auf alle Bauverträge nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) anzuwenden. Ist die Geltung der VOB/B nicht ausdrücklich vereinbart und handelt es sich um einen sogenannten reinen BGB-Bauvertrag, wie er insbesondere bei privaten Einfamilienhäusern gelegentlich abgeschlossen wird, hat die Baufirma keinen Anspruch auf Verlängerung der Ausführungszeit. Einen Anspruch auf eine sogenannte Mehrvergütung bei unvorhergesehenen und unvorhersehbaren Witterungsverhältnissen enthält im Übrigen weder die VOB/B noch das BGB.
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Ob Investor, kommunaler oder privater Bauherr: Wer baut, der hat das Recht auf eine mängelfreie Immobilie. Daran erinnert die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Weil Gebäude komplexe Werke sind, können Mängel nicht ausgeschlossen werden. Deshalb hat der Gesetzgeber Bauherren Gewährleistungsfristen eingeräumt. Innerhalb dieser Zeitspannen muss der für das mangelhafte Bauteil verantwortliche Bauunternehmer oder Handwerker den Mangel beseitigen. Die Gewährleistungsfrist beträgt von Gesetzes wegen fünf Jahre.
„Entdeckt ein Bauherr einen Mangel, kann er ihn rügen“, erläutert Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. „Dazu muss der Bauherr das Symptom beschreiben und erläutern, wo der Schaden liegt. Weil der Bauherr in der Regel Laie ist, darf er das mit einfachen Worten tun, wie etwa: „Im Keller unter der Treppe, ist die Außenwand nass. Die feuchte Stelle ist handtellergroß.“ Möglich wäre auch eine Formulierung wie: „Im Kinderzimmer wird es nicht wärmer als 17 Grad, auch wenn die Heizung komplett aufgedreht ist.“ „Der Bauherr“, vertieft Alexander Jakobs, „muss den Mangel nur beschreiben, die technischen Ursachen muss er nicht nennen.“
Selbstverständlich muss der Bauherr den Mangel auch bei der richtigen Firma rügen. Nur die ist nämlich zur Nachbesserung verpflichtet. Wendet sich der Bauherr an den Falschen, und der kommt irrtümlich auf die Baustelle, muss der Bauherr ihm diesen unnötigen Aufwand, sprich Schaden, ersetzen.
Baufirmen sind selten erfreut, wenn sie eine abgeschlossen geglaubte Baustelle noch einmal betreten sollen. Sie sind aber dazu verpflichtet und kommen ihren Pflichten in der Regel auch nach. Wie rügt der Bauherr Mängel aber am besten? „Wir Baurechtler raten dazu, die Firma erst einmal freundlich und mündlich auf den Mangel hinzuweisen und um Beseitigung zu bitten.“ Passiert daraufhin nichts, folgt laut Rechtsanwalt Jakobs die zweite Rüge – diesmal schriftlich und strenger im Ton.
„Der Bauherr sollte sich überlegen, ob und wann er eine Frist setzt. Denn sobald er eine setzt, verhärten sich die Fronten und erfahrungsgemäß verzögert sich alles unnötig“, warnt Alexander Jakobs. „Setzt der Bauherr allerdings eine Frist, dann sollte es auch gemeint sein und zu Konsequenzen führen. In der Regel bedeutet das dann die Minderung der Vergütung oder die Beauftragung eines anderen Unternehmers. Sind alle Rechnungen schon bezahlt, kann er die Kosten einklagen.“
Zum Streit führt immer wieder die Frage, wie lange sich der Unternehmer mit der Nachbesserung Zeit lassen darf. „Die Frist muss dem Schaden angemessen sein“, erklärt der Baujurist. Er empfiehlt Bauherren, Fristen nach Möglichkeit großzügig zu handhaben, sich aber auch nicht ausnutzen zu lassen. „Der Bauherr muss keine Rücksicht auf den laufenden Betrieb der Baufirma nehmen. Liefer- und Produktionszeiten von Ersatzbauteilen allerdings muss er einräumen.“ Eine Ausnahme bilden Notfälle: „Läuft Wasser ins lecke Dach, dann muss der Handwerker binnen 24 Stunden zumindest Notmaßnahmen einleiten. Für die ordentliche Reparatur hat er dann ein bisschen länger Zeit.“
Und was passiert, wenn die Mängelbeseitigung nicht erfolgreich war? Wenn es beispielsweise weiter durch das mangelhaft abgedichtete Dach ins Gebäude regnet? „Bei komplexen Arbeiten muss der Bauherr auch einen zweiten Nachbesserungstermin einräumen.“
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An der privatrechtlichen Natur eines Grundstückskaufvertrags ändert sich nicht dadurch etwas, dass auf beiden Seiten Träger öffentlicher Verwaltung beteiligt sind und der Verkäufer mit der Gewährung eines Preisnachlasses einen öffentlichen Zweck verfolgt.
Für Streitigkeiten aus einem solchen Vertrag ist der Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten gegeben. BGH, Beschluss vom 19. September 2012 – V ZB 86/12
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WARBURG – Architekten sind auch nur Menschen. Unterläuft ihnen bei Planung oder Bauausführung ein gravierender Fehler, so springt ihre Haftpflichtversicherung ein. Darauf weist Rechtsanwältin Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg hin. Alle Planer, Architekten wie Ingenieure, müssen eine solche Haftpflichtversicherung haben. Aus gutem Grund: Denn Schäden am Bau sind teuer. Ein falsch geplantes Dach kann Hunderttausende kosten: Es muss ja nicht nur wieder abgebrochen, sondern völlig neu geplant, berechnet, ausgeschrieben und überwacht werden.
Zwar zahlt die Versicherung den Sachschaden, aber welcher Bauherr hat nach solch einer Fehlplanung noch Zutrauen zu seinem Architekten und lässt ihn ein weiteres Mal planen und den Bau beaufsichtigen? Die meisten Bauherren, so die Erfahrung der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg, beauftragen mit der Neuplanung einen anderen. Das ist eine gefährliche Situation für den ursprünglichen Planer. Die Versicherung geht nämlich davon aus, dass es seine Aufgabe ist, ein mängelfreies Dach zu bauen. Sie deckt zwar den Sachschaden, nicht aber das Honorar des neuen Planers. Dessen Arbeit muss der erste Architekt bezahlen!
Vermeiden kann der glücklose Architekt diese Kosten nur, wenn er den von ihm verursachten Schaden auch selbst wieder beseitigt. Dafür bekommt er zwar kein Honorar, aber er muss auch nicht das zusätzliche Honorar eines zweiten Planers berappen. Der Bauherr muss auf diesbezügliche Wünsche seines ursprünglichen Architekten keine Rücksicht nehmen. Er darf einen zweiten Planer seines Vertrauens mit der Sanierung beauftragen. Es sei denn, der erste Architekt hat sich ein ausdrückliches Selbstbeseitigungsrecht vertraglich zusichern lassen. Nur dann hat er ein Recht darauf, den von ihm verursachten Schaden auch selbst wieder zu sanieren. Rechtsanwältin Jakobs rät allen Planern dringend dazu, ein Selbstbeseitigungsrecht in allen Architektenverträgen zu verankern.
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WARBURG – Das passiert privaten Bauherren immer wieder: Kurz nach der Abnahme, beim ersten stärkeren Regen, stellen sie fest – das Dach ist undicht! Sie setzen dem Dachdecker eine Frist zur Nachbesserung, doch dieser lässt die Frist verstreichen und nichts von sich hören. Was kann der Bauherr tun?
„Der Bauherr hat im Grunde zwei Möglichkeiten“, erläutert Rechtsanwalt Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. „Zum einen kann er eine andere Firma, also einen so genannten Drittunternehmer, mit der Erstellung eines Angebotes auf Durchführung der Nachbesserungsarbeiten beauftragen. Dessen Kostenvoranschlag beläuft sich dann zum Beispiel auf 10.000 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer, also auf insgesamt 11.900 Euro. Der Bauherr kann diesen Betrag jetzt vom gewährleistungspflichtigen Dachdecker verlangen und ihn auf Zahlung des Betrages verklagen. Er macht damit seinen so genannten Vorschussanspruch geltend.“
„Zum anderen kann der Bauherr Schadenersatzansprüche geltend machen“, erklärt der Baurechtler. „Nach Ablauf der dem gewährleistungspflichtigen Dachdecker gesetzten Nachbesserungsfrist kann der Bauherr alternativ zum Vorschuss auch Schadenersatz verlangen. Sein Schaden besteht dann in Höhe der Reparaturkosten. Beschreitet er diesen Weg und verlangt Schadenersatz, dann kann er zunächst nur den Nettobetrag, also 10.000 Euro, geltend machen. Und diesen Betrag muss er voraussichtlich erst einklagen. Die Mehrwertsteuer bekommt er in diesem Falle erst, nachdem er die Rechnung eines Drittunternehmers auch in Höhe der Mehrwertsteuer bezahlt hat.“ Die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte rät: Für Bauherren ist es günstiger, den gewährleistungspflichtigen Unternehmer auf Zahlung von Vorschuss in Anspruch zu nehmen.
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