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Sanitärunternehmer und Fachbauleiter haften für Wasserschäden auf der Baustelle!

Dass Heizungsleitungen während der Bauzeit jederzeit auf geeignete Weise gegen unbeabsichtigten Wasseraustritt gesichert sein müssen, ist eine ungeschriebene Regel der Technik. Das feste Zudrehen von Armaturen oder Kugelhähnen ist dem OLG Dresden zufolge keine geeignete Sicherung. Erforderlich ist die Herstellung eines geschlossenen Kreislaufs oder das Anbringen von Verschlussstopfen, vgl. OLG Dresden, Beschluss vom 02.10.2014 – 12 U 137/14.

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Rechtsprechungsänderung zu Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen

Die bisherige Rechtsprechung, dass Schönheitsreparaturen auch bei zu Mietbeginn unrenoviert überlassenen Wohnungen durch AGB auf die Mieter übertragen werden können (BGH-Urt. v. 1.7.1987, Az.: VIII ARZ 9/86), wird aufgegeben. Das Gleiche gilt für die frühere Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln (BGH-Rechtsentscheid v. 6.7.1988, Az.: VIII ARZ 1/88, Urt. v. 26.9.2007, Az.: VIII ZR 143/06).

Weiterhin maßgeblich ist allerdings der Ausgangspunkt der früheren Rechtsprechung, dass Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden dürfen. Sie dürfen zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung – jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter – formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind.

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Kann ein Rechtsanwalt Urheber von AGB sein?

AGB können nicht durchweg als individuelle geistige Schöpfung eines einzelnen Juristen angesehen werden. Sie sind in ihrer Entstehung dadurch besonderer Art, weil sie sich auf vorveröffentlichte einschlägige Sammlungen in Formularbüchern oder vergleichbaren Publikationen zurückführen lassen oder aus konkreten veröffentlichten und damit jedenfalls der Fachwelt allgemein zugänglichen Aufsätzen und Rechtsprechungsentscheidungen entnommen sind, vgl. AG Kassel 5.2.2015, 410 C 5684/13.

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Architekt muss kein Hellseher sein!

Der bauüberwachende Architekt hat nach der Entscheidung des OLG München vom 15.01.2015 nur die im Zeitpunkt seiner Leistungserbringung geltenden DIN-Normen zu beachten. Kommt es in der Gewährleistungsphase des überwachten Bauunternehmers zu einer Änderung dieser DIN-Normen, kann der Architekt nicht auf Schadensersatz wegen Baumängeln in Anspruch genommen werden.
OLG München, Beschluss vom 15.01.2015 – 9 U 3395/14.

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Bundestag verabschiedet die Mietpreisbremse

Der Bundestag hat am 5.3.2015 die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip im Maklerrecht verabschiedet. Nach den derzeitigen Planungen wird der Bundesrat seine Beratungen Ende März abschließen, so dass das Gesetz Mitte 2015 in Kraft treten könnte.

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Zur Höhe des Schadensersatzes bei Filesharing

Die im Wege der Lizenzanalogie geltend gemachte Nutzungsentschädigung für ein über Filesharing öffentlich zugänglich gemachtes Musikstück der aktuellen Charts über einen Zeitraum von mehreren Wochen kann mit einer unbekannten Zahl von Zugriffen auf 200 € geschätzt werden, vgl. OLG Frankfurt a.M. 16.12.2014, 11 U 27/14.

Der Sachverhalt:
Die Klägerin hatte den Beklagten wegen Verletzung der von ihr geltend gemachten Rechte als Tonträgerherstellerin im Hinblick auf eine Beteiligung des Beklagten an einer Internet-Tauschbörse in Anspruch genommen. Diesbezüglich hatte sie zunächst mit einem dem Beklagten im September 2012 zugestellten Mahnbescheid Nutzungsentschädigung i.H.v. 200 € sowie Ersatz vorgerichtlicher Abmahnkosten geltend gemacht, die Klage sodann aber um einen Unterlassungsanspruch erweitert und den Mindestbetrag der geltend gemachten Nutzungsentschädigung letztlich auf 1.500 € erhöht. Den Unterlassungsantrag haben die Parteien erstinstanzlich übereinstimmend für erledigt erklärt.

Das LG hat der Klage hinsichtlich der geltend gemachten Nutzungsentschädigung i.H.v. 150 € sowie hinsichtlich der geltend gemachten Abmahnkosten i.H.v. 507 € stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das OLG das Urteil teilweise abgeändert und die Beklagte dazu verurteilt, an die Klägerin rund 700 € nebst Zinsen zu zahlen. Die Revision wurde nicht zugelassen.

Die Gründe:
Der Klägerin steht dem Grunde nach wegen Verletzung ihres Tonträgerherstellerrechts durch öffentliche Zugänglichmachung der streitigen Musikstücke gem. §§ 85, 97 Abs. 2 UrhG ein Schadenersatzanspruch zu, den der Senat auf 200 € geschätzt hat.

Der Schaden der Klägerin war nicht auf der Grundlage der Vergleichstarife zu bestimmen. In der Rechtsprechung finden sich unterschiedliche Ansätze zur Berechnung eines Schadensersatzanspruchs in den Fällen des Einstellens urheberrechtlich geschützter Musiktitel in Peer-to-Peer-Netzwerke zum kostenlosen Download. Teilweise werden als Anhaltspunkt für die Bestimmung einer angemessenen Vergütung verschiedene Tarife der Verwertungsgesellschaften (GEMA) herangezogen. Andererseits wird eine Orientierung an dem Tarif VR-OD 5 vorgenommen, der die Nutzung einzelner Titel auch durch Download aus dem Internet zum Gegenstand hat und für ein Werk mit einer Spieldauer von bis zu fünf Minuten eine Mindestvergütung von 0,1278 € pro Zugriff vorsieht.

Nach Ansicht des OLG Hamburg (Urt. v. 7.11.2013, Az.: 5 U 222/10) kann für die Bemessung des zu erstattenden Schadens auf bestehende Tarifwerke nicht zurückgegriffen werden. Die Höhe des in der Regel nach den Grundsätzen der Lizenzanalogie zu leistenden Schadensersatzbetrages könne lediglich im Rahmen von § 287 ZPO unter Berücksichtigung aller Umstände geschätzt werden, wobei es der Ermittlung eines angemessenen Pauschalbetrages als Schadensersatzbetrag bedürfe, der in gewissen Grenzen unabhängig von dem konkret in Frage stehenden Titel und dessen aktueller Popularität sei. Im Ergebnis folgt das OLG Hamburg für die Schätzung eines Mindestschadens somit dem Ansatz des OLG Köln und gelangt ebenfalls zu einer Schadensschätzung auf 200 € für ein Musikstück.

Eine Schadensschätzung auf 200 € pro Musikstück war auch im vorliegenden Fall angemessen. Soweit sich das OLG Hamburg mit beachtlichen Bedenken gegen eine Heranziehung der GEMA-Tarife als Vergleichsmaßstab gewandt hatte, kam es im Ergebnis dennoch zur Annahme dieses Betrages als angemessene fiktive Lizenzgebühr. Angesichts des Umstands, dass unmittelbar anwendbare Tarife in Filesharing-Fällen nicht existieren, eine gerichtliche Schätzung aber nicht vorgenommen werden darf, wenn diese mangels greifbarer Anhaltspunkte völlig in der Luft hängen würde (BGH-Urt. v. 22.5.1984, Az.: III ZR 18/83), erscheint auch eine Orientierung an den sachlich zumindest ähnlich gelagerten GEMA-Tarifen und den verkehrsüblichen Entgeltsätzen für legale Downloadangebote im Internet jedenfalls zur Bestimmung einer Größenordnung des Schadens naheliegend und geboten.

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Zur Kündigung wegen Zigarettengeruchs im Treppenhaus

Eine Geruchsbelästigung der Mitmieter durch Zigarettenrauch, die ein Mieter durch einfache und zumutbare Maßnahmen (etwa die Lüftung über die Fenster) verhindern könnte, kann im Einzelfall zwar eine Störung des Hausfriedens und eine Verletzung vertraglicher Nebenpflichten des Mieters nach dem Gebot der Rücksichtnahme darstellen. Dies gilt insbesondere, wenn die Intensität der Beeinträchtigungen ein unerträgliches und gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht. Allerdings war im vorliegenden Fall eine Beurteilung, ob eine die fristlose Kündigung gem. § 569 Abs. 2 BGB rechtfertigende „nachhaltige Störung des Hausfriedens“ oder auch nur eine die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigende „schuldhafte nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten des Mieters“ vorlag, nicht möglich, weil die vom Berufungsgericht vorgenommene Würdigung auf einer lückenhaften und unter Verletzung prozessualer Vorschriften erfolgten Tatsachenfeststellung beruhte. Infolgedessen war die Sache an eine andere Kammer des LG zurückzuweisen, damit die erforderlichen Feststellungen nachgeholt werden können.  –  BGH 18.2.2015, VIII ZR 186/14.

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§ 543 BGB
Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,

2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder

3.
der Mieter

a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

§ 569 BGB
Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.

(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.

(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
1.
Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.

2.
Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

3.
Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.

 

 

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Bauvoranfrage konkreter als Verhandlungen mit Behörden

Wer investieren will, der hat meist klare Vorstellungen vom Projekt und beauftragt seinen Architekten entsprechend, beispielsweise mit dem Bau eines Mehrfamilienhauses mit Ladengeschäften oder einer Gewerbeimmobilie. Gerade bei unklarer Genehmigungslage lohnt es sich, im Vorfeld zu prüfen, ob sie an der geplanten Stelle überhaupt realisiert werden können, gibt die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg zu bedenken. Existiert für das Gebiet ein gültiger Bebauungsplan und wenn ja, was setzte er fest? Oder befindet sich das Terrain im Außenbereich? Oder muss nach § 34 Baugesetzbuch geplant werden? Erst wenn diese Fragen geklärt sind, kann der eigentliche Planungsprozess beginnen. Investoren sind deshalb gut beraten, zunächst die Bebaubarkeit des Grundstücks vom Architekten klären zu lassen und dann den Architekten mit den entsprechenden umfassenden Bauplanungen zu beauftragen. Liegt für das Areal kein gültiger Bebauungsplan vor, bietet sich die sogenannte Bauvoranfrage an. Dazu muss der angehende Bauherr noch nicht einmal Eigentümer des Grundstücks sein. Der Bauvorbescheid ist drei Jahre gültig und kann auf Antrag verlängert werden. Er ist zwar nur für die Klärung der begehrten Einzelfragen verbindlich, gibt daher aber die Richtung für die Planungen vor. In jedem Fall, so Fachanwältin Jakobs, ist der Weg über die Bauvoranfrage verlässlicher als mündliche Verhandlungen mit den Behörden.

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Ausstattung für Arbeitsplätze frühzeitig festlegen

Zwei Jahre nach Auslaufen der Arbeitsstättenrichtlinien ist immer noch vielen Bauherren und Investoren nicht bewusst, dass es keine verbindlichen gesetzlichen Vorgaben mehr gibt. Wie viele Toiletten, Duschen, Bewegungsfläche pro Mitarbeiter gebraucht werden, darf individuell festgelegt werden, erinnert die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Die Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV) sieht nun nur noch Technische Regeln vor. Hält der Arbeitgeber diese Regeln ein, kann er davon ausgehen, dass von seinem Betrieb keine Gefährdungen der Sicherheit und Gesundheit seiner Beschäftigten ausgeht. Diese Technischen Regeln sind aber nicht verbindlich, sondern haben nur, wie der Baurechtsanwalt sagt, Vermutungswirkung. Für Bauherren und Investoren bedeutet dies, dass sie in jedem Fall frühzeitig den eigenen Bedarf ermitteln und eventuell mit dem Betriebsrat aushandeln müssen, damit die Planer von Anfang an klare Vorgaben haben. Nicht jeder Betrieb braucht schließlich das gleiche: Ein stahl- oder holzverarbeitender Betrieb hat ganz andere Bedürfnisse als eine Beratungsfirma. Je früher der Bedarf klar ist, umso schneller steht auch fest, welche Fachplaner benötigt werden, etwa für Licht, und umso leichter fällt die Planung. Offene Fragen und nachträgliche Änderungswünsche dagegen erschweren und verteuern die Planung unnötig, so die Erfahrung von Fachanwältin Helena Jakobs. Die Baurechtsanwälte raten auch, eventuelle Abweichungen von den Vorschlägen der ASR genau von den Planern dokumentieren zu lassen. Dann ist später leichter nachvollziehbar, warum von den Technischen Regeln abgewichen wurde und auf welchem Wege die Arbeitssicherheit stattdessen gewährleistet wird.

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Vorsicht beim Umgang mit kaufmännischen Bestätigungsschreiben

Warburg – Kostenbudgets müssen eingehalten werden. Deshalb ist die Budgetierung eines Bauvorhabens für Investoren eine der wichtigsten Aufgaben, so die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. Projekte lassen sich als Pauschale oder zum Einheitspreis kalkulieren. Auch Mischformen sind denkbar. Wichtig ist die genaue Festlegung der Modalitäten. Gelegentlich kommt es nämlich bei der Abrechnung zum Streit, welcher Preis vereinbart war. Die Unterschiede können erheblich sein und den Investor viel Geld kosten, warnt Fachanwältin Jakobs und bezieht sich dabei auf ein Urteil des Oberlandesgerichts Koblenz (OLG Koblenz Az. 3 U 116/13): Dabei hatten sich die streitenden Parteien zunächst auf einen Pauschalpreis geeinigt und das Zustandekommen des Vertrages mit einem sogenannten kaufmännischen Bestätigungsschreiben festgehalten. Darin war allerdings die Abrechnung nach Einheitspreisen angegeben. In solchen Fällen hat der Auftragnehmer die Beweislast für die von ihm behauptete Vergütung. Das kaufmännische Bestätigungsschreiben half dem Auftragnehmer in diesem Fall nicht weiter, weil es die vorherigen Vertragsverhandlungen wesentlich abweichend wiedergab. Im konkreten Fall hatte der Investor zwar Glück, gegenteilige Fälle sind aber auch denkbar. Die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs rät deshalb, komplexe Vereinbarungen und Schriftstücke lieber frühzeitig aufzusetzen und vom Baurechtsanwalt prüfen zu lassen, statt es auf ein kaufmännisches Bestätigungsschreiben mit ungewissem Ausgang ankommen zu lassen.

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