Ein Werk ist auch dann mangelhaft, wenn die Ursachen des Mangels in der Sphäre des Auftraggebers – etwa eine fehlerhafte Planung – begründet sind. Der Unternehmer ist aber von der Haftung für Mängel befreit, wenn er seine Bedenkenhinweispflicht erfüllt hat. Ein Bedenkenhinweis ist nicht deshalb entbehrlich, weil der Besteller ein professionelles Bauunternehmen ist oder es bei anderen Bauvorhaben in der Vergangenheit zu ähnlichen Mangelsymptomen gekommen ist. Auch gegenüber professionellen Bestellern besteht eine Bedenkenhinweispflicht. Ein zur Haftungsbefreiung führender Bedenkenhinweis – der bei BGB-Verträgen nicht zwingend in Schriftform zu erteilen ist – setzt voraus, dass der Besteller ausreichend gewarnt wird. Die nachteiligen Folgen und die sich daraus ergebenden Gefahren der unzureichenden Vorgaben müssen konkret dargelegt werden, damit dem Besteller die Tragweite der Nichtbefolgung klar wird. Allgemeine und vage Hinweise genügen nicht. Darauf weist das OLG Düsseldorf in seinem Urteil vom 02.12.2022 hin, OLG Düsseldorf, Urteil vom 02.12.2022 – 22 U 113/22.
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Thema: Anwalt · Baurecht · Bedenkenanmeldung · Bedenkenhinweispflicht · Fachanwalt · Haftungsbefreiung · Schriftform · Warburg · Werkvertrag ·
Eine (Nachtrags-)Vereinbarung, mit der ein formgültig abgeschlossener (Bauträger-)Vertrag nachträglich geändert wird, bedarf grundsätzlich der notariellen Beurkundung. Etwas anderes gilt ausnahmsweise dann, wenn die Vereinbarung lediglich der Beseitigung einer bei der Abwicklung des Vertrags unerwartet hervorgetretenen Schwierigkeit dient und der Inhalt der beiderseitigen Leistungsverpflichtungen als solcher nicht berührt wird. Darauf weist das OLG München hin.
OLG München, Beschluss vom 01.09.2014 – 27 U 1220/14; BGH, 09.07.2015 – VII ZR 236/14 (NZB zurückgewiesen)
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In Fällen, in denen der Vertragsschluss zwar nicht den Anforderungen des § 126 Abs. 2 BGB entspricht, in denen aber eine von beiden Parteien unterzeichnete Mietvertragsurkunde vorhanden ist, die inhaltlich vollständig die Bedingungen eines später mündlich oder konkludent abgeschlossenen Mietvertrags enthält, ist die Schriftform nach § 550 S. 1 BGB dennoch gewahrt. § 550 BGB dient in erster Linie dem Informationsbedürfnis des Erwerbers, dem durch die Schriftform die Möglichkeit eingeräumt werden soll, sich von dem Umfang und Inhalt der auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten zuverlässig zu unterrichten, vgl. BGH 17.6.2015, XII ZR 98/13.
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„Wir haben ja darüber gesprochen…“ Diesen Satz sollten Architekten und Ingenieure schnellstens ad acta legen. Nur wer Vereinbarungen und Abreden schriftlich fixiert, der ist auf der sicheren Seite, warnt die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte aus Warburg. Mehr denn je trifft dies auch auf die neue HOAI 2013 zu; die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure ist vergangene Woche, am 17. Juli 2013, in Kraft getreten.
Die HOAI 2013 enthält nämlich einige Änderungen, die Planer beachten sollten. Sie betreffen die Projektabwicklung und die Organisation, speziell die schriftliche Vereinbarung aller wichtigen Details. „Wer schreibt der bleibt! Diese etwas kryptische Faustregel predigen Juristen immer wieder. Gemeint ist, dass man Rechtssicherheit nur mit schriftlichen Vereinbarungen und Abreden erreichen kann. Wegen der Änderungen der HOAI 2013 gilt dies für Architekten und Ingenieure mehr noch als bisher“, erläutert Alexander Jakobs, Anwalt für Bau- und Architektenrecht aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg und Mitglied der ARGE Baurecht.
„Unentbehrlich ist die Schriftform bei der Honorarvereinbarung. Schon immer galt, dass ein Honorar oberhalb der Mindestsätze nur verlangt werden kann, wenn es bei Auftragserteilung schriftlich vereinbart wurde. Das bleibt auch bei der HOAI 2013 so (vgl. § 7 Abs. 5 HOAI 2013). Schon aus diesem Grunde sollten Honorarvereinbarungen grundsätzlich zu Papier gebracht werden“, empfiehlt Rechtsanwalt Jakobs.
Auch die Leistungen des Architektenvertrages sollten in Textform festgehalten werden. Dazu gibt es zahlreiche Vertragsmuster, die aktuell von den jeweiligen Herausgebern an die Erfordernisse der HOAI 2013 angepasst werden. „So praktisch diese Muster sind, so stellen sich doch die Fragen: Brauche ich für ein kleines Einfamilienhaus einen seitenlangen Vertrag? Spiegeln sich bei einem Großprojekt die besonderen Erfordernisse auch im Mustervertrag wirklich wider? Individuelle Anpassungen der Muster sind mitunter sinnvoll. Planer sollten sich bei der Anpassung vom Baurechtsanwalt beraten lassen.“
Neu in der HOAI 2013 sind veränderte Leistungsbilder, mit denen sich Bauherr und Planer auseinandersetzen müssen, wie beispielsweise die Grundleistungen der Anlage 10, Leistungsphase 6 Buchstaben d) und e). Gegenstand ist eine bisher in den alten Honorarordnungen nicht erwähnte weitere Kostenermittlungsart. Sie basiert nicht auf der DIN 276, sondern besteht aus vom Planer bepreisten Leistungsverzeichnissen. Diese sollen mit der Kostenberechnung, die nach DIN 276 anders strukturiert ist, abgeglichen werden. Was passiert, wenn der Planer diesen Aufwand nicht erbringen möchte, vielleicht in seinem Fundus im Einzelfall keine passenden Referenzwerte hat, oder der Bauherr diesen „Mehraufwand im Vergleich zur alten HOAI“ gar nicht verlangt? „In diesem Fall kann der Verzicht auf diese Grundleistung vereinbart werden“, erläutert Alexander Jakobs. „Das ist prinzipiell möglich, weil die HOAI sogenanntes „Preisrecht“ ist und allein der Vertrag regelt, welche Leistungen zu erbringen sind. Eventuell kann sogar durch Ausschluss einzelner Leistungen ein günstigeres Honorar vereinbart werden, ohne die Mindestsätze zu unterschreiten.“
Selbst wer alles vorbildlich bedenkt und schriftlich fixiert, der wird im Laufe des Projektes häufig von neuen Wünschen des Bauherrn überrascht. Dann werden unter Umständen für geänderte Leistungen zusätzliche Honorare fällig. Nach § 10 der HOAI 2013 ist ein Zusatzhonorar wiederum schriftlich zu vereinbaren. Damit kein Streit entsteht, ob tatsächlich eine geänderte Leistung vorliegt oder nur eine „Variante“ im Entwicklungsprozess der Planung, rät die ARGE Baurecht, bereits in abschließenden Projektbesprechungen immer alle Ergebnisse, denen der Auftraggeber zugestimmt hat, schriftlich festzuhalten. So lässt sich der Planungsverlauf im Zweifelsfall jederzeit dokumentieren.
Auch für das Bauen im Bestand enthält die neue HOAI Änderungen. Entsprechend § 4 Abs. 3 muss die mitzuverarbeitende Bausubstanz in Wert und Umfang ermittelt und das Ergebnis mit dem Bauherrn schriftlich vereinbart werden. Nur so erreicht der Planer ein Mindestmaß an Rechtssicherheit. Auch die Frage der „angemessenen Berücksichtigung“ dieses Wertes bei den anrechenbaren Kosten sollten Auftraggeber und Planer frühzeitig klären und ebenfalls schriftlich vereinbaren, empfiehlt die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg.
Keine Änderungen gibt es bei der neuen HOAI was ihren Geltungsbereich angeht: Auch die HOAI 2013 ist eine sogenannte Inländer-HOAI. Sie gilt für Architekten mit einem Sitz in Deutschland. Sie gilt nicht für Architekten, die keinen Sitz in Deutschland haben – und auch nicht für deutsche Architekten und Ingenieure, die im Ausland planen.
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