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Bauen mit dem Nachbarn – nicht ohne nachbarrechtliche Vereinbarung

Gerade in der jetzigen Zeit, in der die Wohnungsbaugesellschaften Wohnraum schaffen müssen und Investoren weiterhin versuchen, durch Immobilien ihr Vermögen zu mehren, werden in Städten Baulücken gefüllt und alte oder unrentable Gebäude abgerissen und die Grundstücke neu bebaut. Die Neubauten werden in der Regel auf Grundstücken errichtet, von denen aus die nächste Bebauung nicht nur in angemessener Ferne zu sehen ist, sondern oftmals stehen an oder auf der Grundstücksgrenze Gebäude. Dann kommt der Nachbar ins Spiel.

Mein Grundstück beginnt dort, wo deins endet

Grundsätzlich darf jeder Grundstückseigentümer mit seinem Grundstück so verfahren, wie er möchte (§ 903 Abs. 1 BGB). Eingeschränkt wird dieses Recht durch die Gesetze und Rechte Dritter. So begrenzt bspw. ein vorhandener Bebauungsplan oder die Eigenart der näheren Umgebung (§ 34 BauGB) die Bebauungsmöglichkeit in öffentlich-rechtlicher Hinsicht. Gleichermaßen dürfen die Abstandsflächen eines Gebäudes nicht auf die benachbarten Grundstücke fallen. Abstandsflächen sind die Freiflächen, die zwischen zwei Gebäuden bzw. Gebäudeteilen erhalten bleiben müssen, um den sozialen Frieden zwischen den Nachbarn sicher zu stellen (Belüftung, Belichtung, Besonnung des jeweiligen Grundstücks). Diese Mittel für sozialen Frieden spielen bei der innerstädtischen Grenzbebauung, d.h. bei Häusern, die in einer Reihe lückenlos nebeneinanderstehen, keine Rolle. Werden Außenwände an der Nachbargrenze errichtet und ist städteplanerisch eine geschlossene Bauweise vorgegeben, muss sogar ohne Einhaltung von Abstandsflächen gebaut werden. Jedes Gebäude „wirft“ eine Abstandsfläche, die durch die Architektur des Gebäudes bestimmt wird (vergl. Z.B. § 6 BauO Bln). Will der Neuhaus-Bauer das Grundstück möglichst gut ausnutzen, kommt es manchmal dazu, dass das Gebäude die Abstandsflächen auf das Nachbargrundstück werfen würde. Das ist nur möglich, wenn der Nachbar zustimmt. Dazu bedarf es dann einer nachbarrechtlichen Vereinbarung.

Wo gehobelt wird, fallen Späne

Neue Gebäude werden oftmals so geplant, dass sie das Grundstück so optimal wie möglich ausnutzen. Das führt vor allem innerstädtisch dazu, dass Tiefgaragen errichtet werden oder der Neubau einen Keller erhält. Das bestehende Nachbargebäude hat beides nicht unbedingt, deshalb liegt die Bodenplatte des Neubaus manchmal viel tiefer als das Fundament des meistens älteren Nachbargebäudes. Der Eingriff in das Erdreich direkt neben dem alten Gebäude führt unvermeidbar zu Bewegungen im Baugrund. Da dies aber auch gleichzeitig eine Gefährdung für die Substanz eines grenzständig gebauten Nachbarhauses bedeuten kann, werden häufig sog. „Unterfangungen“ des Nachbarfundaments geplant. Dadurch sollen die Fundamente durch Zement, das meist im Hochdruckinjektionsverfahren (HDI) unter die Fundamente gebracht wird, unterstützt werden. Damit dringt der Bauherr in das Eigentum des Nachbarn ein und beeinträchtigt es durch die Zementsuspension. Dem muss der Nachbar zustimmen (oder er muss es dulden – hierzu gleich mehr). Auch das geschieht am besten in einer nachbarrechtlichen Vereinbarung.

Ob der Nachbar zur Duldung der Unterfangung verpflichtet ist, hängt vom Einzelfall ab. Einige Nachbarrechtsgesetzes sehen die Gestattung der Unterfangung für den Fall vor, dass der Anbau an die Nachbarwand (die Wand, an die beide Nachbarn anbauen können) oder die Herstellung einer neuen Grenzwand (die neue Wand steht an der Grundstücksgrenze, so wie die Wand des Nachbargebäudes auch) eine tiefere Gründung der Wand voraussetzt und es nach den allgemein anerkannten Regeln der Baukunst unumgänglich ist oder nur mit unzumutbar hohen Kosten vermieden werden könnte, nur geringfügige Beeinträchtigungen des Nachbargebäudes zu befürchten sind und der Neubau öffentlich rechtlich zulässig ist. Einigt sich der Bauherr des Neubaus mit dem Nachbarn aber nicht – weil dieser z.B. meint, für die Unterfangung eine hübsche Entschädigung erhalten zu wollen – und beginnt er mit den Unterfangungsarbeiten, kann es zu einem Baustopp kommen, wenn der Nachbar eine einstweilige Verfügung beantragt. Keine schöne Situation für den Bauherrn, der dadurch oftmals Zeit und Geld verliert. Am besten werden die möglichen Streitpunkte rechtzeitig vor Baubeginn in einer nachbarrechtlichen Vereinbarung geklärt.

Einigung spart Zeit und Geld

Ist diese Frage geregelt und kann der Bauherr beginnen, dann stellt sich oft die Frage, ob mit dem Kran über das Nachbargrundstück geschwenkt werden darf, um die Baustelle mit Material zu bedienen. Grundsätzlich nicht – denn auch der Luftraum fällt (bis zu einer Höhe, bei der den Nachbarn noch interessiert, was dort geschieht) in das Eigentum des Grundstückseigentümers (§ 905 BGB); Einwirkungen hierauf darf er verbieten. Schwenkt also der Lastarm oder auch der Arm mit den Ausgleichsgewichten über das Nachbargrundstück, dringt dieser in den Luftraum des Nachbarn ein. Auch dem muss der Nachbar zustimmen. Ist die Baustelle nicht ohne überschwenkenden Kranarm anzudienen, hat der Bauherr einen Duldungsanspruch gegenüber dem Nachbarn auf die vorübergehende Nutzung (vergl. OLG Rostock, Beschluss vom 07.11.2017, 3 W 136/17). Dem voraus geht dann aber so manches Mal ein – oder mehrere – einstweilige Verfügungsverfahren durch oder gegen den Nachbarn. Daher empfiehlt es sich dringend, dass sich der Bauherr mit dem Nachbarn einigt – am besten mit … Sie ahnen es schon.

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

Ganz gleich, ob wir Sie als Ihre ausgelagerte Rechtsabteilung unterstützen oder projektweise begleiten: Wir sind Ihre Full-Service-Kanzlei für alle Antworten des Bau- und Architektenrechts.

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Die 4 wichtigsten Neuerungen bei der Kündigung von Bauverträgen

Ob Teilkündigungen oder die schriftliche Kündigung – durch das neue Bauvertragsrecht müssen sich Handwerker mit neuen Regeln bei der Kündigung von Bauverträgen auseinandersetzen.

Ein Interview mit dem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg.

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Probleme mit sewikom in Warburg/Hohenwepel – Sonderkündigungsrecht

Seit mehreren Wochen haben die Bewohner von Warburg-Hohenwepel Probleme mit dem Internetanbieter sewikom.

Übereinstimmenden Berichten mehrerer Nutzer zur Folge kommt es sowohl bei den Internetverbindungen als auch bei den Telefonverbindungen zu ständigen Abbrüchen.

Aus unerfindlichen Gründen müssen sich die Router aufgrund der stetig wiederkehrenden Verbindungsabbrüche wiederholt in das Netz der sewikom einwählen.

Übereinstimmender Berichte mehrerer Nutzer zur Folge nimmt sich die sewikom des Problems nur sehr schleppend bis gar nicht an.

Hinsichtlich der Kündigungsmöglichkeiten der Verträge sei gesagt, dass es ein generelles Sonderkündigungsrecht bei langsamen oder oft gestörten Anschlüssen nicht gibt.

Ein solcher Vertrag kann jedoch gemäß § 626 BGB aus wichtigem Grund gekündigt werden, nämlich dann, wenn dem Kunden der angebotene Dienst nicht zugemutet werden kann.

Genau dieses ist der Fall, wenn beispielsweise jeden zweiten Tag kein Internet verfügbar oder die tatsächlich bereitgestellte Internetleitung viel zu langsam ist.

Sobald Probleme mit ihrem Internetanschluss oder Telefonleitung auftreten, sollten Sie umgehend Ihren Provider unter Fristsetzung auffordern, die gelieferten Dienste mangelfrei zur Verfügung zu stellen.

Hierbei sollten Sie bereits schriftlich klarstellen, dass die gebotene Dienstleistung für Sie so weiterhin nicht tragbar ist und Sie eine Kündigung nach § 626 BGB erwägen.

In jedem Fall sollten die niedrigen Geschwindigkeiten oder DSL-Ausfälle protokolliert werden und ggf. ein Anwalt hinzugezogen werden, falls der Vertragsanbieter weiterhin auf eine Vertragserfüllung besteht.

Sollten Sie Fragen haben, zögern Sie nicht, Kontakt zu uns aufzunehmen. Die Fachanwälte für Helena Jakobs und Alexander Jakobs stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Verfügung.

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Verschiedene Bauaufträge müssen auch getrennt abgerechnet werden

Macht der Auftragnehmer im Zusammenhang mit der Errichtung mehrerer Bauvorhaben seinen jeweiligen Werklohn geltend, muss er Art und Umfang der geschuldeten Leistungen und die tatsächliche vertragsgemäße Durchführung der Arbeiten für jedes Bauvorhaben darlegen und beweisen. Darauf weist das OLG Frankfurt hin.
OLG Frankfurt, Urteil vom 21.12.2015 – 16 U 96/14, BGH, Beschluss vom 10.08.2016 – VII ZR 20/16 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgenommen).

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Baumkontrolle: Wie weit geht die Verkehrssicherungspflicht von Privatleuten?

Zwar kann von Gemeinden und Städten erwartet werden, dass sie die Straßenbäume regelmäßig von qualifiziertem Personal darauf kontrollieren lassen, ob trockenes Laub, dürre Äste, Beschädigungen oder andere Anhaltspunkte dafür vorliegen, die eine nähere Untersuchung der Bäume nahelegen. Für Privatleute sind die Anforderungen aber geringer – OLG Oldenburg 11.5.2017, 12 U 7/17.

Zwar muss der Eigentümer eines Baumes grundsätzlich dafür Sorge tragen, dass von dem Baum keine Gefahr ausgeht. Er muss die Bäume auf seinem Grundstück deshalb regelmäßig auf Schäden und Erkrankungen sowie auf ihre Standfestigkeit untersuchen. Dies gilt insbesondere, wenn der Baum im Bereich von Verkehrsflächen steht und damit potenziell andere Personen gefährdet.

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Welche Regeln müssen erfüllt sein, damit die Mieterhöhung rechtmäßig ist?

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Mündliche oder konkludente Änderung der Vertragsabreden trotz doppelter Schriftformklausel in Mietvertrag über Gewerberäume

Eine in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene sog. doppelte Schriftformklausel kann im Falle ihrer formularmäßigen Vereinbarung wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305 b BGB eine mündliche oder auch konkludente Änderung der Vertragsabreden nicht ausschließen, vgl. BGH 25.1.2017, XII ZR 69/16.

Die Rechtsfrage, ob eine doppelte Schriftformklausel im Falle ihrer formularmäßigen Vereinbarung eine mündliche oder auch konkludente Änderung der Vertragsabreden ausschließen kann, wird unterschiedlich beantwortet. Eine Auffassung bejaht dies unter Hinweis auf die Interessenlagen von Vertragsparteien in der Gewerberaummiete. Demgegenüber wird überwiegend die Meinung vertreten, dass eine in AGB vereinbarte doppelte Schriftformklausel wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam sei, weil sie den wegen § 305 b BGB unzutreffenden Eindruck erwecke, eine Änderungsvereinbarung sei nur schriftlich möglich. Die Frage der Wirksamkeit einer doppelten Schriftformklausel in einem Gewerberaummietvertrag kann hier jedoch dahinstehen. Denn die Klausel bleibt jedenfalls wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305 b BGB wirkungslos.

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Immobilienkauf: Schadensersatz wegen verschneiter Hundehaufen im Garten?

Zwar begründet die Existenz einer Vielzahl von Hundehaufen im Garten einer verkauften Eigentumswohnung einen Sachmangel. Schadensersatz wegen Beseitigung des Hundekots kann in der Regel aber erst dann verlangt werden, wenn der Hundebesitzer zuvor zur Beseitigung des Kots aufgefordert wurde, AG München 13.4.2016, 171 C 15877/15.

Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen Beseitigung von Hundekots.

Zwar begründet die Existenz einer Vielzahl von Hundehaufen zur Überzeugung des Gerichts einen Sachmangel. Der Kläger hätte den Beklagten zum Entfernen der Haufen allerdings auffordern und eine entsprechende Nachfrist setzen müssen. Infolgedessen konnte der Kläger keinen Schadensersatz verlangen, da er den Beklagten nicht zur Nacherfüllung und zur Beseitigung aufgefordert hatte.

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Internetangebot nur für Gewerbetreibende?

Ein Unternehmer kann sein Internetangebot auf Gewerbetreibende beschränken. In diesem Fall muss sein Wille, nur mit Gewerbetreibenden Verträge abzuschließen, auf der Internetseite klar und transparent zum Ausdruck gebracht werden, so dass diese Erklärung von einem Interessenten nicht übersehen oder missverstanden werden kann. Es muss hinreichend sichergestellt sein, dass Verträge mit Verbrauchern nicht ohne weiteres zustande kommen können. Dem klagenden Verein steht daher ein Anspruch auf Unterlassung aus den §§ 2 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1b, 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, 4 Abs. 1 UKlaG gegen den Unternehmer zu. – OLG Hamm 16.11.2016, 12 U 52/16

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Die Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte warnt vor Streitpotential bei Nachträgen

Nachträge prägen das tägliche Baugeschäft. Damit sind zusätzliche oder geänderte Leistungen gemeint, die nicht ausdrücklich von den Vertragsunterlagen erfasst, für das Bauvorhaben jedoch unabdingbar sind. Die Ursachen von Nachträgen sind vielfältig und beruhen in den meisten Fällen auf einer nicht ausgereiften Planung zum Zeitpunkt der Bauleistungsvergabe. „Nachträge lösen insbesondere dann Ansprüche auf eine zusätzliche Vergütung aus, wenn die Planungsverantwortung dem Auftraggeber obliegt“, sagt der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Alexander Jakobs aus der Kanzlei Jakobs Rechtsanwälte in Warburg. „Daraus resultieren ernst zu nehmende Streitpotentiale“, warnt der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.

Dabei halten sowohl das Gesetz als auch die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) durchaus geeignete Instrumente zum Umgang mit Nachtragsleistungen bereit. „Die Praxis zeigt jedoch ein ernüchterndes Bild“, so Jakobs. Insbesondere Auftragnehmer nutzen ihm zufolge die bestehenden Möglichkeiten so gut wie nie. Dies basiere überwiegend auf der falschen Vorstellung, den Auftraggeber bei Inanspruchnahme der gegebenen Handlungsmodalitäten zu „verärgern“. In der Konsequenz wird der Bauherr erst sehr spät über die Nachtragsleistungen informiert, oft sogar erst, wenn diese bereits ausgeführt wurden. „Dann sind Streit und langwierige Gerichtsverfahren erst recht vorprogrammiert“, so Jakobs, „und es können weitere unnötige – und vermeidbare – Folgeschwierigkeiten entstehen“.

Kommunikation als Schlüssel

„Das Hauptproblem bei Nachträgen ist eine rechtzeitige, offene und allen voran ehrliche Kommunikation“, unterstreicht Jakobs. Und exakt an diesen Punkt knüpfen auch die vorbeschriebenen Möglichkeiten des Gesetzes und der VOB/B an. Wird ein Nachtrag erkennbar notwendig, muss der Auftragnehmer diesen nur ausführen, wenn der Auftraggeber einen entsprechenden Ausführungsplan mit Leistungsverzeichnis vorlegt. Liegen diese Unterlagen nicht vor, ist der Auftragnehmer in der Ausführung seiner Leistung behindert, sofern er nicht an anderen Bereichen der Baustelle arbeiten kann. All diese Punkte sollten dem Bauherrn rechtzeitig im Rahmen einer VOB/B-konformen Behinderungsanzeige mitgeteilt werden. Eine Verärgerung des Auftraggebers sei durch diese klare Kommunikation nicht zu befürchten, zumal bekanntlich „der Ton die Musik macht“, weiß Jakobs. „Auf dieser Grundlage können die Beteiligten nicht nur den technischen, sondern allen voran auch den preislichen Umfang eines Nachtrags, gemeinsam konstruktiv lösen“, so der erfahrene Baurechtsanwalt. Mit einem solchen Vorgehen lassen sich Fragen der Preisbestimmungsgrundlagen bereits im Keim ersticken. Das ist umso wichtiger, da diese zeitraubendenden und kostenträchtigen Fragen höchstrichterlich bislang nicht vollständig geklärt sind. Auch kann der Auftraggeber durch die frühzeitige und regelkonforme Kommunikation den Planungsverantwortlichen rechtzeitig hinzuziehen und etwaig bestehende Regressansprüche seinerseits absichern.

Nachtträge schon im Bauvertrag regeln

In diesem Sinne sind beide Vertragsparteien gut beraten, schon im anfänglichen Bauvertrag ausgewogene Regelungen zur rechtzeitigen Kommunikation und den Preisbildungsgrundlagen zu treffen. Geht der Bauherr den vorbeschriebenen Weg nicht mit, muss er die – vor allem in monetärer Hinsicht bedeutsamen –Folgen der Behinderungsanzeige tragen. Versäumt hingegen der Auftragnehmer eine rechtzeitige Anzeige, riskiert er nicht nur eine langfristig liquiditätslose Vorleistung. Er übernimmt damit auch unnötig eine nicht geschuldete Planungsverantwortung für die Nachtragsleistungen und den daraus folgenden Konsequenzen. „All das muss nicht sein, denn die Baubeteiligten haben ausreichende Handlungsoptionen, um Nachträge bestmöglich zu organisieren – sie müssen sie nur richtig nutzen“, macht Jakobs deutlich.

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